Em um segmento em que a escala vem ganhando cada vez mais relevância, as gestoras de fundos imobiliários buscam consolidação na disputa por um mercado que soma R$ 326 bilhões de ativos sob gestão, sendo R$ 188 bilhões em fundos listados na B3.

O Pátria já absorveu duas gestoras, a VBI e a operação no segmento do Credit Suisse, a Valora comprou a Mogno e a Jive levou fundos imobiliários ao incorporar a Mauá. HSI e RBR têm bancos mandatados para encontrar novos sócios – e firmas como Rio Bravo e Iridium têm conversado com potenciais compradores, apurou o Pipeline.

Agentes do mercado apontam que, para uma gestora de fundos imobiliários ser viável, conseguindo gerar receita para pagar os custos fixos e acessar canais de distribuição, é preciso ter pelo menos entre R$ 1 bilhão e R$ 2 bilhões sob gestão. Há cerca de 160 gestoras com algum fundo imobiliário listado na B3 e, dessas, 60 se tornam potenciais alvo por possuírem menos de R$ 1 bilhão, segundo recorte da gestora Reag.

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O contexto é determinante. Crescer organicamente, via novas emissões, tem sido mais desafiador, diante da perspectiva de taxa Selic em dois dígitos por mais tempo – o que torna mais difícil fazer ofertas, principalmente quando as cotas de fundos na bolsa estão negociando abaixo do valor patrimonial.

Nesse processo de ganhar escala mais rápido, nomes como o Pátria, SPX, Vinci, XP e Kinea, que tem o Itaú como acionista, são tidas como potenciais compradoras, e participaram dos processos recentes de venda de gestoras de fundos imobiliários. Players internacionais, como o árabe Mubadala, também têm ficado de olho.

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Com a aquisição da VBI e do Credit Suisse, o Pátria se tornou a maior gestora independente de fundos imobiliários do Brasil, com mais de R$ 22 bilhões de ativos sob gestão, assumindo a terceira posição entre as maiores de FIIs, com um portfólio que conta com 18 fundos listados em bolsa. “A área de real estate é uma vertical importante dentro do processo do Pátria de atingir maior número de clientes e buscar escala”, diz Daniel Sorrentino, sócio e CEO do Pátria Investimentos para as Américas. “Continuamos avaliando gestoras e fundos que façam sentido para nosso portfólio.”

Nas integrações, o Pátria decidiu manter independente a estrutura de equipe de gestão de cada casa adquirida. Rodrigo Abbud e Ken Wainer, sócios da VBI, passaram a ser sócios do Pátria. A manutenção do time de gestão do Credit, comandado por Augusto Martins, foi um dos fatores fundamentais para viabilizar a venda, já que, no caso dos fundos imobiliários, um investidor com mais de 5% das cotas pode pedir convocação de assembleia e propor a troca de gestão.

Em relação à expansão de portfólio, Sorrentino vê os segmentos de fundos de papéis (os que investem em outros portfólios, os Fofs) e os de shopping centers como aqueles que têm mais potencial para ganhar escala. A gestora também tem interesse em olhar fundos de imóveis para o setor de saúde e de logística para o agronegócio.

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Constantemente apontada como um dos potenciais alvos de compra, pelo fato de ter um sócio financeiro, a Rio Bravo admite que há frequentes conversas com o mercado sobre o assunto, mas diz que está focada em crescer organicamente. “Não estamos, neste momento, olhando operações para consolidar com a Rio Bravo”, diz o CEO Paulo Bilyk. Segundo ele, a área imobiliária representa cerca de 80% dos ativos sob gestão da empresa, que somava R$ 13,4 bilhões em julho.

Outra gestora que pretende crescer em fundos imobiliários é a Capitânia, que tem a XP como sócia minoritária. Hoje são R$ 11 bilhões em ativos imobiliários, metade dos R$ 24 bilhões sob gestão no total, sendo R$ 7 bilhões em FIIs. O objetivo é dobrar de tamanho para chegar a R$ 20 bilhões no prazo de 18 a 24 meses. Para isso, aquisições também estão no radar, afirma Arturo Profili, sócio-fundador da Capitânia.

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O foco seriam players menores e de nicho, com valor sob gestão entre R$ 200 milhões e R$ 1 bilhão, e complementares aos segmentos em que a gestora atua. “Estamos no meio da expansão da família de fundos que investem em shoppings, renda urbana, logística e escritórios”, diz Profili.

A Reag, que já tem um patrimônio relevante em fundos imobiliários voltados para investidores profissionais, também quer crescer em fundos listados destinados ao investidor de varejo e está avaliando eventuais oportunidades de aquisição. “Estamos selecionando primeiro os fundos com ativos que já estão maduros para oferecer para o varejo, que têm foco maior em renda”, diz Guilherme Vilazante, chefe de fundos imobiliários da Reag Asset.

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Como são fechados para resgate, os fundos imobiliários não sofreram grandes saques como aconteceu com os fundos multimercados e de ações, vítimas da alta da taxa Selic. Isso levou o segmento a entrar no radar de outras gestoras do mercado que não atuavam no nicho, como SPX, como uma estratégia de diversificação. “Se quer começar nesse mercado, tem que comprar alguém que tem família de fundos, porque escala é importante”, diz Bilyk, da Rio Bravo.

Uma das vantagens da aquisição de gestores com portfólios similares é a possibilidade de consolidar as carteiras e formar fundos maiores. Foi o que aconteceu com a Valora, que adquiriu a Mogno em maio de 2023. A gestora consolidou os fundos MGCR11, que investia em papéis, e o MGFF11, que alocava em outros portfólios, na carteira multiestratégia VGHF11, que contava com patrimônio de R$ 1,5 bilhão em junho.

“Acho fundos de fundos um produto ruim e resolvi não ter mais”, diz Alessandro Vedrossi, o co-head de fundos imobiliários da Valora.

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Ele afirma que o foco da gestora é crescer organicamente, mas vê eventuais oportunidades de aquisição em alguns segmentos como fundos voltados para o agronegócio (Fiagros). “No mercado de agro, vai ter gente que vai ficar no meio do caminho e se aparecer oportunidade a gente é comprador”, avalia.

Com 444 fundos listados na B3, é esperado também que aconteça um movimento de consolidação de carteiras. Para o investidor, os fundos maiores trazem maior liquidez e diversificação, principalmente nos portfólios de tijolo, o que acaba tornando os produtos mais atrativos, diz Sorrentino.